Arrecadação de ITBI bate recorde mesmo com juros altos
Apesar das taxas de juros elevadas, volume de financiamentos imobiliários chegou à máxima histórica, contribuindo para o avanço do ITBI por todo o país, especialmente nos municípios com mais de 50 mil habitantes.
Desempenho em 2024
Em 2024, as receitas municipais com o ITBI atingiram R$ 24,40 bilhões, estabelecendo um novo recorde histórico de arrecadação. O resultado, que supera o pico de R$ 24,29 bilhões em 2021, representa um crescimento real de 12,1% em relação a 2023, com um adicional de R$ 2,63 bilhões, já descontada a inflação.
Embora a expansão tenha ocorrido em todas as regiões do país e faixas populacionais, o desempenho expressivo de 2024 foi impulsionado pelos dois maiores municípios brasileiros. Em São Paulo, o recolhimento subiu 23%, alcançando R$ 4,33 bilhões, com ganho adicional de R$ 809,4 milhões. No Rio de Janeiro, o avanço foi de 17%, com receita de R$ 1,43 bilhão e incremento de R$ 208,6 milhões. Juntas, as duas capitais responderam por um aumento de R$ 1,02 bilhão na arrecadação, o equivalente a 38,6% da variação nacional. Veja tabela com a evolução do ITBI aqui.
Impulsionados por tais resultados, os municípios com mais de 500 mil habitantes registraram alta de 16,1% no recolhimento do ITBI, que passou de R$ 10,11 bilhões, em 2023, para R$ 11,74 bilhões, em 2024, acréscimo de R$ 1,63 bilhão, dos quais 62,4% concentraram-se em São Paulo e Rio de Janeiro.
Merece destaque ainda a evolução obtida pelos municípios com população entre 50 mil e 500 mil habitantes. Como evidenciado no gráfico anterior, as altas variaram entre 11,2% e 13,7%, situando-se próximas à média nacional. Somadas, essas três faixas populacionais incrementaram a receita do tributo em R$ 930,2 milhões, o que corresponde a 35,4% da expansão total registrada no país em 2024.
Em síntese, o salto na performance do ITBI no ano foi sustentado por três grupos de municípios: São Paulo e Rio de Janeiro, responsáveis por 38,7% de ampliação; os demais municípios com mais de 500 mil habitantes, com 23,3%; e as cidades de médio a grande porte (entre 50 mil e 500 mil habitantes), com 35,4%. Juntas, essas três parcelas concentram 99% do resultado alcançado pelo imposto em 2024.
Conforme mostra o gráfico, os municípios com menos de 20 mil habitantes também apresentaram variação positiva, com alta de 5,1%, embora em patamar inferior aos demais estratos. Por outro lado, cidades com população entre 20 mil e 50 mil moradores registraram retração de 1,9%, resultado fortemente influenciado por apenas quatro cidades, em um universo de 1.073. Excluindo-se os casos atípicos, observa-se um crescimento de 1,4%.
Após os devidos ajustes, verifica-se que todos os estratos populacionais apresentaram expansão na arrecadação do ITBI em 2024, ainda que com maior intensidade nos municípios de médio e grande porte, e de forma mais modesta nas pequenas cidades do país.
Fatores da expansão
O comportamento do ITBI em 2024 reflete diretamente a força e a resiliência do mercado imobiliário brasileiro. Dados do Banco Central mostram que os financiamentos para aquisição de imóveis somaram R$ 308 bilhões, ampliação de 22,1% em relação a 2023 e um novo recorde histórico, superando a marca anterior registrada em 2021.
Mais do que a magnitude do crescimento, chama atenção o contexto em que ele ocorreu. Em 2024, tanto a taxa Selic quanto os encargos dos financiamentos via SFH e FGTS estavam significativamente mais elevados do que em 2021, o que, teoricamente, tornaria o crédito imobiliário menos atrativo. Como esses financiamentos adotam prazos longos, mesmo variações moderadas nas taxas de juros impactam de forma expressiva o custo total da operação, em razão dos efeitos dos juros compostos. Ainda assim, o volume de crédito imobiliário cresceu substancialmente, impulsionando, por consequência, a arrecadação do ITBI.
A resiliência do setor é ainda mais evidente quando se verifica que, mesmo em 2022 e 2023, também marcados por juros altos, os volumes financiados se mantiveram acima dos aferidos entre 2017 e 2020, período de taxas mais acessíveis. Entre os fatores que explicam essa resistência, estão o relativamente elevado crescimento econômico, a redução significativa do desemprego e o avanço da renda das famílias. Em um país com grande déficit habitacional e forte demanda por moradia própria, esses elementos sustentam a vitalidade do mercado.
O cenário ajuda a entender também os resultados regionais da arrecadação do ITBI em 2024. O Nordeste apurou alta de 8,6%, seguido pelo Sul (6,8%) e pelo Norte (4%). No Centro-Oeste, mesmo diante de um ambiente de crédito mais restritivo, a receita de ITBI alcançou alta de 6,3%. O Sudeste, por sua vez, apresentou o maior salto: 16,3%. Desconsiderando os resultados expressivos de São Paulo e Rio de Janeiro, a região teria crescido 12,9%. Responsável por 56,9% da arrecadação nacional do ITBI, o Sudeste exerce influência determinante sobre o desempenho agregado do país.
Peso na receita corrente
Mesmo com o acentuado avanço em 2024, a participação do ITBI na formação da receita corrente dos municípios aumentou apenas de 1,9% para 2%. Observa-se, ainda, que quanto maior o porte populacional do município, maior tende a ser o peso do ITBI em sua receita corrente.
Esse viés se explica por diversos fatores. Municípios mais populosos concentram um número maior de imóveis residenciais, comerciais e industriais, o que amplia o potencial arrecadatório do imposto. Além disso, contam com um mercado imobiliário mais formalizado, o que reduz a ocorrência de transações informais. Soma-se a isso a valorização dos imóveis nos grandes centros urbanos, que eleva a base de cálculo do imposto.
Por outro lado, nos municípios de menor porte, o peso do ITBI na receita corrente é impactado pela intensa dependência de transferências intergovernamentais, como o FPM e a quota-parte do ICMS.
Como resultado, nos municípios com até 20 mil habitantes, a presença do tributo na receita corrente é de apenas 1%. O percentual cresce progressivamente conforme sobe o porte populacional, chegando a 3,2% nas cidades com mais de 500 mil habitantes, como mostra o gráfico abaixo. Entre as capitais, onde o dinamismo econômico costuma ser ainda maior, a participação fixou-se em 3,4% em 2024.
Arrecadação per capita
A arrecadação do ITBI em termos per capita também progrediu em 2024, para R$ 116,42. No exercício anterior, esse valor foi de R$ 108,72. Como já mencionado, os centros urbanos mais populosos e dinâmicos dispõem de maior potencial arrecadatório, em virtude da valorização imobiliária e do elevado volume de transações em seus territórios. Com isso, nas cidades com mais de 500 mil habitantes, a receita per capita do ITBI atingiu R$ 187,30. Em contraste, nos municípios com menos de 20 mil moradores, esse indicador ficou em R$ 68,26.
No entanto, há casos em que fatores como o mercado de terras e o turismo rompem essa lógica e explicam a presença de pequenos municípios nas primeiras posições do ranking nacional do ITBI per capita (veja a posição do seu município no ranking aqui). Tais atividades geram operações imobiliárias de grande valor, muitas vezes desvinculadas da capacidade contributiva da população local.
Dentre os 50 municípios com maior arrecadação per capita do imposto, predominam aqueles com menos de 10 mil habitantes marcadas por essas características. É o caso de Figueirão/MS (R$ 2.934,63), Inocência/MS (R$ 2.462,54) e São José do Xingu/MT (R$ 2.050,20) — os únicos a transcenderem a marca de R$ 2 mil per capita, todos com forte ligação ao agronegócio. Já em cidades litorâneas como Xangri-Lá/RS (R$ 1.807,86) e Balneário Piçarras/SC (R$ 1.516,36), quarta e sétima colocadas no ranking, respectivamente, a atividade turística impõe uma demanda imobiliária voltada à recepção de turistas em alta temporada, elevando a arrecadação.
No entanto, os casos mais expressivos combinam alta arrecadação per capita com grande volume absoluto de receita, como ocorre em Balneário Camboriú/SC (R$ 1.281,57 por habitante), Bertioga/SP (R$ 1.255,97) e Nova Lima/MG (R$ 948,20). Nesses municípios, a receita de ITBI rivaliza — e por vezes supera — a de grandes centros urbanos.
Para ilustrar, Balneário Camboriú recolheu R$ 190,6 milhões com o ITBI em 2024, ultrapassando a capital do Estado, Florianópolis, que somou R$ 166,3 milhões. Em Bertioga, a receita com o imposto foi de R$ 84 milhões, acima dos R$ 81,5 milhões registrados em Piracicaba/SP, cidade com população quase sete vezes maior. Já Nova Lima arrecadou R$ 113 milhões, ficando à frente de Contagem, também na Região Metropolitana de Belo Horizonte, que, mesmo com população quase seis vezes superior, obteve R$ 106,2 milhões. Nessas três localidades, o turismo, a valorização imobiliária e o alto poder aquisitivo da população impulsionam a arrecadação do ITBI a níveis que superam, em valores absolutos, os registrados por cidades com população significativamente maior.